Різниця між КВЕД 68.20 та КВЕД 68.31

Під час реєстрації бізнесу на ринку нерухомості підприємці часто плутають КВЕД 68.20 і 68.31. Один код підходить для отримання доходу від власної нерухомості, інший – для посередництва між продавцем і покупцем.

Основні відмінності у кількох пунктах

• Основна діяльність. 68.20 – здавання нерухомості в оренду. 68.31 – посередництво під час купівлі, продажу або оренди.
• Джерело доходу. 68.20 приносить орендну плату. 68.31 – комісійну винагороду.
• Власність на об’єкт. Для 68.20 нерухомість зазвичай належить власнику або перебуває в його користуванні. 68.31 не потребує володіння об’єктами.
• Тип клієнтів. 68.20 працює з орендарями. 68.31 – із продавцями, покупцями, орендодавцями та орендарями.
• Предмет договору. 68.20 – договір оренди. 68.31 – договір про надання рієлторських або агентських послуг.
• Типові підприємці. 68.20 обирають власники комерційної нерухомості. 68.31 – агентства нерухомості та рієлтори.

Що охоплює КВЕД 68.20

КВЕД 68.20 “Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна” призначений для тих, хто отримує дохід від здавання квартир, офісів, складів, магазинів або виробничих приміщень.

Наприклад, підприємець у Києві володіє офісною будівлею площею 850 м² та здає її п’яти компаніям. Щомісячна орендна плата становить близько 420 000 грн. Саме така діяльність відповідає КВЕД 68.20.

💡 До речі! Цей КВЕД часто додають підприємці, які здають в оренду не лише офіси, а й торговельні павільйони, склади площею понад 500 м² або паркомісця.

“Право власності є непорушним.” – стаття 41 Конституції України.

Саме право власності дозволяє отримувати дохід від передачі нерухомості в користування іншим особам.

Що входить до КВЕД 68.31

КВЕД 68.31 “Агентства нерухомості” охоплює посередницькі послуги під час купівлі, продажу, оренди та пошуку нерухомості. Агентство або рієлтор допомагає сторонам укласти угоду, але не виступає власником об’єкта.

Наприклад, агентство в Одесі знаходить покупця для квартири вартістю 3,8 млн грн. Після підписання договору купівлі-продажу агентство отримує комісію 3 % – приблизно 114 000 грн. Саме ця діяльність належить до КВЕД 68.31.

🔍 Зверніть увагу! Якщо компанія лише підбирає об’єкти, проводить покази та супроводжує переговори, але не здає власну нерухомість, більше підходить саме КВЕД 68.31.

“Успішна угода починається з довіри між сторонами.” – правило, яке давно стало професійним принципом більшості рієлторів.

Саме довіра часто визначає, чи завершаться переговори підписанням договору.

Порівняльна таблиця

Критерій	КВЕД 68.20	КВЕД 68.31
Основна діяльність	Здавання нерухомості	Посередництво
Основний дохід	Орендна плата	Комісія
Власність на об’єкт	Переважно є	Не потрібна
Основний клієнт	Орендар	Продавець або покупець
Предмет договору	Оренда	Агентські послуги
Тип компанії	Власник нерухомості	Агентство нерухомості
Приклад	Оренда складу	Продаж квартири
Регулярність доходу	Щомісячна	Після угоди
Робота з об’єктами	Власні або орендовані	Будь-які
Можливість поєднання	Так	Так

Поширені помилки

• Реєструвати лише КВЕД 68.31 для здавання власних квартир. Якщо основний дохід приносить орендна плата, агентський КВЕД не відображає фактичної діяльності.
• Вважати, що рієлтор обов’язково повинен мати власну нерухомість. Насправді агент може працювати виключно як посередник між сторонами.
• Не аналізувати предмет договору. Якщо клієнт платить комісію за пошук покупця або орендаря, мова йде про агентські послуги.
• Не оновлювати КВЕД після розширення бізнесу. Часто власник бізнес-центру згодом відкриває агентство нерухомості або навпаки.
• Ігнорувати фактичну модель отримання доходу. Саме вона найкраще показує, який КВЕД має бути основним.

Детальні відмінності у практиці

Ризики для бізнесу різні

Власник нерухомості більше залежить від вакантності приміщень. Якщо офіс простоює три місяці, він втрачає орендний дохід. Агентство нерухомості ризикує інакше: воно може витратити десятки годин на переговори, але угода так і не відбудеться.

⚡ Цікавий факт! У великих містах один досвідчений рієлтор може одночасно супроводжувати 20-40 активних об’єктів, тоді як власник комерційної нерухомості нерідко працює лише з кількома будівлями.

Документи відрізняються

Зі свого боку я помічав, що власники нерухомості більше працюють із договорами оренди, актами приймання-передачі та рахунками. Агентства нерухомості концентруються на договорах про надання послуг, переговорах і перевірці документів на об’єкти.

Витрати бізнесу також різні

Для КВЕД 68.20 характерними є витрати на ремонт, комунальні послуги, охорону будівлі та сплату податку на нерухомість. Агентство нерухомості більше інвестує в рекламу, CRM-системи, фотографування об’єктів і просування оголошень.

🚨 Важливий момент! Якщо компанія одночасно здає власні офіси й допомагає продавати квартири сторонніх власників, одного КВЕДу часто недостатньо.

Робота після укладення договору

Після підписання договору оренди власник продовжує взаємодіяти з орендарем ще багато місяців або років. Для агентства більшість роботи завершується після отримання комісії, хоча деякі компанії надають і післяпродажний супровід.

Який КВЕД обрати

• Якщо основне джерело доходу – здавання власних квартир, офісів або складів, логічніше зареєструвати КВЕД 68.20. Якщо цього не зробити, характер діяльності може не збігатися з договорами та банківськими платежами.
• Якщо бізнес полягає у пошуку покупців, орендарів або супроводі угод, більше підходить КВЕД 68.31. Додати його бажано ще до укладення перших договорів із клієнтами.
• Якщо компанія працює одразу в двох напрямах, варто зареєструвати обидва КВЕДи. Це спрощує співпрацю з контрагентами та допомагає уникнути непотрібних пояснень під час перевірок.

Висновок+контрольний список перед реєстрацією

• Перевірте, звідки надходить основний дохід. Якщо це орендна плата, зверніть увагу на КВЕД 68.20.
• Якщо клієнти оплачують комісію за супровід угод, більше підходить КВЕД 68.31.
• Перегляньте договори, які плануєте укладати протягом найближчих місяців. Саме вони найкраще показують характер діяльності.
• Ознайомтеся з офіційним описом КВЕДів у ДК 009:2010 перед поданням документів.
• Якщо плануєте відкривати новий напрям бізнесу, внесіть додатковий КВЕД до початку роботи.
• Переконайтеся, що банківські платежі відповідають заявленим видам діяльності.
• Якщо бізнес поєднує оренду власної нерухомості та агентські послуги, зареєструйте обидва коди.
• Перед укладенням великих договорів ще раз перевірте перелік своїх КВЕДів. Це займає кілька хвилин, але допомагає уникнути зайвих формальностей.

Відповідаю на часті запитання

Чи можна мати одночасно КВЕД 68.20 і 68.31?

Так. На мою думку, це цілком логічно для компанії, яка здає власні офіси й паралельно надає рієлторські послуги іншим власникам нерухомості.

Який КВЕД потрібен приватному рієлтору?

Якщо основний дохід формується від комісії за супровід угод, найчастіше підходить КВЕД 68.31. Саме його я б розглядав як базовий для такої діяльності.

Чи можна здавати власну квартиру лише з КВЕД 68.31?

Я б не рекомендував такий варіант. Якщо ви систематично отримуєте орендну плату від власної нерухомості, більш логічним буде КВЕД 68.20.

Чи перевіряють банки відповідність КВЕДів операціям із нерухомістю?

Так, під час фінансового моніторингу банки можуть звертати увагу на призначення платежів і характер договорів. Саме тому перелік КВЕДів краще підтримувати актуальним.

Чи потрібно змінювати КВЕД після відкриття агентства нерухомості?

Якщо агентські послуги стають окремим напрямом із регулярним доходом, я рекомендую не відкладати внесення нового КВЕДу. Це спрощує подальшу роботу з клієнтами, банками та державними органами.